1. はじめに
不動産登記の実務や学習において、所有権移転に関する仮登記がなされた後、その仮登記に基づく本登記を行わずに、別途所有者から仮登記名義人へ所有権移転登記が完了するケースが存在します。この場合、既になされている仮登記の抹消手続をどのように進めるべきかが問題となります。
結論から言うと、別途所有権移転登記がなされた際に「混同」を理由として仮登記を抹消できるかどうかは、対象となる仮登記が1号仮登記であるか2号仮登記であるかによって大きく異なります。
本記事では、1号仮登記と2号仮登記の実体的権利関係の違いを踏まえ、それぞれの混同の成否、登記原因、および具体的な申請手続について、実務事例を交えながら正確かつ分かりやすく解説します。
2. 1号仮登記と2号仮登記の実体的権利関係の根本的違い
仮登記の抹消手続や混同の成否を理解するためには、まず不動産登記法における1号仮登記と2号仮登記の実体法上の性質の違いを把握することが不可欠です。
両者の実体上の権利関係を対比させると、以下のようになります。
- 1号仮登記（不動産登記法105条1号）
- 実体上の権利関係: 実体上、すでに所有権が移転している状態（所有権移転）。
- 2号仮登記（不動産登記法105条2号）
- 実体上の権利関係: 実体上、将来の所有権移転請求権を保全している状態（請求権保全）。
このように、1号仮登記は「すでに所有権そのものが移転している」のに対し、2号仮登記は「所有権を取得するための請求権を保全している」という根本的な違いが存在します。この違いが、後に「混同」が生じるかどうかの決定的な分岐点となります。
3. 1号仮登記の抹消手続（混同の成否と登記原因・手続）
1号仮登記（所有権移転仮登記）が完了した後、その本登記によらずに別途、所有者から仮登記名義人へ所有権移転登記がなされたケースについて解説します。
【事例設定（甲区の状況）】
- 順位1番: 所有権移転（所有者 A）
- 順位2番: 所有権移転仮登記（原因：平成29年1月20日売買、権利者 B）※1号仮登記
- 順位3番: 所有権移転（原因：平成29年5月30日売買、所有者 B）
混同の成否
このケースにおいて、1号仮登記には混同が生じる余地はありません。
民法179条1項は「同一物について所有権及び他の物権が同一人に帰属したとき」に混同により他の物権（制限物権等）が消滅すると規定しています。しかし、1号仮登記は実体上すでに所有権が移転している状態を指すため、制限物権等が所有権と同一人に帰属したわけではなく、同条項の適用要件を満たさないためです。
別途所有権移転がなされた実体上の理由
仮登記の本登記ではなく、別途AからBに所有権移転登記（順位3番）がされたということは、1号仮登記の原因となった当初の売買契約（平成29年1月20日売買）が、解除、合意解除、あるいは契約失効等により効力を失った状態になっていると考えられます。
登記原因と日付
混同は成立しないため、抹消登記の登記原因および日付には以下のような原因を用います。
- 「年月日合意解除」（売買契約の合意解除日）
- 「年月日契約失効」（売買契約を失効させた日）など
申請手続
申請にあたっては、仮登記名義人（B）が単独で仮登記の抹消を申請することができます（不動産登記法110条前段、『権利に関する登記の実務VII』325頁参照）。
4. 2号仮登記の抹消手続（混同による消滅と登記原因・手続）
2号仮登記（所有権移転請求権仮登記）が完了した後、その本登記によらずに別途、所有者から仮登記名義人へ所有権移転登記がなされたケースについて解説します。
【事例設定（甲区の状況）】
- 順位1番: 所有権移転（所有者 A）
- 順位2番: 所有権移転請求権仮登記（原因：平成29年1月20日代物弁済予約、権利者 B）※2号仮登記
- 順位3番: 所有権移転（原因：平成29年5月30日売買、所有者 B）
混同の成否
2号仮登記の場合、順位3番で別途AからBへ所有権が移転したことによって、順位2番の仮登記上の権利（所有権移転請求権）は混同により消滅します。したがって、この仮登記は混同を原因として抹消すべきものとなります。
登記原因と日付
登記原因は「年月日混同」となります。
【実務上のポイント】 登記原因の日付は、別途所有権が移転した日（事例で言えば、順位3番の売買等によりAからBに所有権が移転した平成29年5月30日）となります。「平成29年5月30日混同」のように記載します。
申請手続
申請手続は、所有権登記名義人兼仮登記登記名義人であるBが、以下のように同一人で権利者・義務者双方の資格を兼ねて申請を行うことになります。
- 登記権利者: B（所有権登記名義人）
- 登記義務者: B（仮登記登記名義人）
5. 1号仮登記 vs 2号仮登記 比較まとめ表
本記事で解説した1号仮登記と2号仮登記の抹消手続の違いを、一覧表にまとめました。
| 比較項目 | 1号仮登記（所有権移転仮登記） | 2号仮登記（所有権移転請求権仮登記） |
| 根拠条文 | 不動産登記法105条1号 | 不動産登記法105条2号 |
| 実体上の権利関係 | 実体上すでに所有権が移転している | 実体上将来の所有権移転請求権を保全している |
| 混同の成否 | 混同が生じる余地はない（民法179条1項不該当） | 仮登記上の権利は混同により消滅する |
| 登記原因の例 | 年月日合意解除、年月日契約失効 など | 年月日混同（※所有権が移転した日） |
| 申請方法／申請人 | 仮登記名義人（B）による単独申請（不登法110条前段） | 登記権利者：B（所有権登記名義人）登記義務者：B（仮登記登記名義人）※同一人による申請 |
6. まとめ
1号仮登記と2号仮登記の後、本登記によらずに別途所有権移転登記がなされた場合の仮登記抹消手続は、対象となる仮登記の性質によって明確に区別されます。
- 1号仮登記: 所有権そのものの移転であるため混同は生じず、「合意解除」や「契約失効」等を原因として仮登記名義人が単独で抹消申請する。
- 2号仮登記: 請求権の保全であるため混同により消滅し、所有権が移転した日を日付とする「混同」を原因として所有権登記名義人兼仮登記登記名義人から申請する。
不動産登記実務や学習においては、仮登記の「実体上の権利関係（所有権移転か請求権保全か）」を正確に把握することが、正しい登記原因と申請手続を選択するための絶対的な鍵となります。